房产建筑知识

黄铁矿问题对房屋的危害及政府资助计划

1,什么是黄铁矿？

 

黄铁矿(Pyrite)是一种普通的矿物质，存在于车库和地下室混凝土底板以下的回填材料之中。黄铁矿遇潮气会氧化成石膏状晶体，引起碎石等回填材料膨胀或将混凝土底板胀裂。其后果是：在混凝土底板上和建在其上的室内构件上有隆起、裂缝。如果车库标高位于地面层，其混凝土底板下的回填材料较深，车库与地下室之间的混凝土基础墙会受到因回填材料膨胀而形成的侧推力，严重时会造成基础墙开裂。这种过程非常缓慢，大约在建成后10年后才能显现。有时会逐渐加剧，持续到建成后40年。黄铁矿对人体健康无害，但会损坏建筑。裂缝会造成室内潮湿、发霉，影响室内空气质量。需说明一点：地下室外围混凝土基础墙不会受黄铁矿影响而损坏，以为旗下的回填材料深度均小于250毫米，即使发作其作用力也很小，无法危及混凝土基础墙。

 

正常情况下的房屋剖面示意图

 

受影响后的房屋剖面示意图

 

2,哪些区域、什么样的房子受影响？

 

主要区域在蒙特利尔南岸（在St-Lawrence河和Richelieu河，Varennes市和St-Constant市之间）和蒙特利尔市东端（Riviéye-des -Prairies和Point-aux-Trembles之间）。因房而异，由黄铁矿引起的膨胀可能性从低可能性（膨胀系数位10到20）到高可能性（膨胀系数为80到100）之间变化。大约有20%的房屋有高膨胀可能性。房屋建成40年后，黄铁矿的氧化过程已基本完成，膨胀也会停止。因此，如果要买房龄较短（小于40年），又被确认为有膨胀可能的房屋时，即使没有可见的损害问题出现，买方也可要求卖方为此降低价格。

 

自1999年后，黄铁矿的危害已被社会所认识，建筑商业可以买到没有膨胀可能的回填材料（Qualified DB）。但并没有任何法律或官方条文强制要求使用新材料。承建商只是为了避免诉讼麻烦、维护信誉而自愿采取行动。有资料表明，大约只有50%的1999年后建成的房屋具有书面证明，表明所用回填材料不再膨胀。这种书面证明叫“DB Certificate”，它表明1999年后任何房屋具有黄铁矿问题都是错误的。

 

3,有黄铁矿问题时应当怎么办？

 

无论是已出现变形损坏的现象还是怀疑有此类问题时，都要请专业人员预以测试、分析后，提出合理的方案。

 

视顾客的要求不同，专业人员提供的服务可用于以下三个方面：

 

1. 检查造成损害的成因，明确具体的维修工作并说明维修的紧迫程度。
2. 建筑已出现损害现象，为买方起诉卖方或承建商提供法律依据。
3. 在地下室完成装修以前，为即将上市销售的房屋检查黄铁矿情况和回填材料的膨胀可能性。

 

应根据不同目的，聘请不同的专业人员。

 

当建筑已出现损害现象，房主计划予以维修时，最好得很选择是聘请独立的专业公司，如工程公司、建筑公司或建筑技术公司。他们会根据房主的描述，派人到现场检查，取样分析并提出工程施工方案和工程预算。

 

如果买主因建筑损害的原因而起诉卖方或承建商时，委托结构工程师是最好得很选择。结构工程师既可以评估损害程度，并依据实验室分析数据写报告，还可以在庭审时作为工程专业人员出庭作证。多数得着工程实验室都结构工程师提供此项服务。最好在开始时就将明此要求，以确保所指定的结构工程师有类似经验或信用保证。

 

对那些即将上市销售的房屋，房主可以聘请ACLE指定的实验室，他们会根据现场采样、实验室分析出具正式的分析报告以表明回填材料的膨胀可能性。

 

如果房主并不想卖房子，只是想了解自己房子的黄铁矿情况，可以节省现场采样的费用。在地下室完成以前自己收集回填材料的样本，那到有资质的实验室分析。当然在自己取样前，要先咨询实验室技术人员以获知采样的具体要求和操作规程。

 

4,维修的方法及费用是多少？

 

维修的方法就是挖掉原来的回填材料，修复基础后再回填新材料，并做新的混凝土底板。

 

视开挖深度、面积不同，施工方便程度不同，维修费用有很大变化。工程公司一般会在施工前估算工程的总费用，尽管最终会有所变化。

 

根据一般情况，维修工程的参考价格如下：

 

地面层的单车库：$4,000~$6,000

地面层的双车库：$7,000~$10,000

未完成的地下室：$8,000~$12,000

已完成或部分完成的地下室：$15,000以上。

 

5,什么是黄铁矿问题的政府资助计划？

 

1999年后，魁省政府联合联邦政府、受影响的市镇政府推出一项旨在帮助那些受黄铁矿问题困扰的房主的政府资助计划（Assistance program for the owners of residential buildings damaged by pyrite）。

 

• 该计划的具体要求是：

受损坏的房屋必须是用来做主要居住场所。房型包括独立家庭房屋、公寓楼、出租房或混合型房屋。此计划不包括车库，除非车库的损坏影响到其他居住部分。

房产位于参与该计划的50个市镇内。

施工许可证是在1999年4月15日以前颁发，而且房屋损坏是由黄铁矿问题引起的。

 

• 该计划包括的工程内容有：更换混凝土底板和回填材料，维修混凝土墙和结构。

 

• 该计划的资金来源比例：

 魁省政府负担62，5%，联邦政府负担25%，当地市镇政府负担12，5%。

 

• 所获资助的数额：

数额随房屋的政府评估价高低而变化，也和当地市镇政府的支付能力有关（0-12，5%）。

举例说明：

注：此表所指“房屋的政府评估价”不包含土地价值。

此计划的详细内容参见官方网站：www.habitation.gouv.qc.ca/programmes/pyrite.html

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1,黄铁矿问题对房屋的危害及政府资助计划

2,漫谈房屋裂缝

3,谨防购买大麻屋

 

漫谈房屋裂缝

 

在木结构的房屋中产生裂缝是常见的情况，尤其是一些年老失修的房子裂缝会很多。每座房子都带有大量的裂缝，包括刚完工的新房子，但绝大多数的房屋裂缝是正常的、无害的。只有极少数的是严重危害性裂缝，可能导致管道破裂或墙体倾斜、下陷、梁柱分离等，但这种情况并不常见。

 

以外墙为砖砌体的墙面为例，导致裂缝产生的原因有以下几种：

 

1).温度裂缝。这是导致外墙产生裂缝的最主要原因，其中又可分为以下两种情况：

 

a. 屋顶系统温度变化。加拿大房屋的屋顶绝大多数为坡屋顶，在盛夏时屋面的表层温度常常达到60℃～70℃，而在严冬也常有-20℃～-30℃的情况，巨大的温差会使整个屋面产生变形，进而对底下的墙体产生推力。砌体的优势是抵抗压力，劣势是抗拉性能差。所以一旦温差引起的砌体主拉应力大于其本身的抵抗力，则裂缝就会产生。这种裂缝多集中于外墙顶端，以及外墙相交之处。

 

b.由于温度变化不均匀而使外墙产生的裂缝。这主要是因为室内外有一定温差，而木材与砌体材料的线膨胀系数又不同，从而导致外墙因温度变化而产生了附加应力，当这种附加应力过大时，也会使墙体产生裂缝。这种裂缝多见于门、窗四周以及墙体的中部。

 

2).材料方面以及施工方面因素，原因很多。

 

如水灰比过大；水泥或外加剂加入量超标；搅拌不均匀；养护时间不够或养护不良；后期施工生产的搅动；在不易施工的气候下勉强施工，都会使墙体产生裂缝。

 

3).基础不均匀沉降引起的裂缝。

 

当地基发生不均匀沉降时，砌体之间会产生相对位移从而使墙体中产生附加拉力与剪力。当这种应力过大时也会产生裂缝，这种裂缝一般都是斜向的，多发生在门窗洞口上下。但在大多地区，这类裂缝只占极小比例。因为木结构房子本身自重轻且楼层不高，产生的基础沉降量非常有限。

 

再看室内部分，一般室内墙体的裂缝会少很多。主要因为室内墙体多为木材，四季温度变化不大且表面也做过粉刷找平，虽然也会因为住户使用不当，造成局部裂缝，但这类裂缝对结构影响不大，重新粉刷即可。

 

室内的主要裂缝，一般是集中于地下室部分。如果地库没有完成，仔细观察会在墙体或地板上发现若干裂缝，这些裂缝产生原因大致有以下几种：

 

1) 湿度变形裂缝。

 

普通混凝土在空气中硬结时体积会发生收缩，从而在其内部产生拉应力，在早期混凝土强度较低时，其收缩值最大。因此，若结构早期养护不良，极易产生收缩裂缝。

 

2) 徐变裂缝。

 

徐变是混凝土材料特有的一种变形，在内应力作用下除了瞬时弹性变形外，混凝土的变形会随着时间的延长而增加，其变形的增加会使混凝土内部的拉应力加大，从而造成裂缝出现。

 

3) 地基变形。

 

当地基发生不均匀下沉时，在结构内部必然产生应力。当应力超过构件的抗力时，裂缝就不可避免的会产生。这种裂缝多见于一些老房子，尤其是地下室部分为砌体结构时。

 

至于地下室与车库的地板上常有裂缝出现，则完全不必担心。因为这些地方是非承重结构，大多是素混凝土直接浇灌，内部不含钢筋，所以出现若干裂缝是再自然不过的事情了。

 

如果发现房屋的墙体出现上下贯通的裂缝，且裂缝宽度较大则应多加小心，最好请有关专家鉴定是为上策。

 

总体来讲，房屋裂缝是一个正常的现象，不必太过紧张。关于裂缝可以总结为三句话：大多数的裂缝都是肉眼看不见的；大多数的裂缝都是温度造成的；大多数的裂缝都是无害的。

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谨防购买大麻屋

• 什么是大麻屋？

 

大麻屋（Marijuana Grow House）是指经过改造而种植生产过大麻的房子，这种改造通常包括分接供电线路以达到偷电目的，安装过滤装置以隐藏大麻植物产生的怪异气味以及高功率的灯照射植物等等。它的危害除了犯罪行为以外，还包括用房屋种植大麻会改变房屋的电力系统、危机房屋结构的整体性和容易造成火灾的危险。同时由于大麻生长需要大量的水，房屋中过度的潮湿会产生霉菌对未来的购买者产生人的健康影响。

 

• 大麻屋的危害。

1. 污名化造成的房屋大幅度贬值。只要大麻屋一旦被证实，就会永远背上这个污名。
2. 电力安全问题：大麻种植需要高温度和高湿度.为达到此要求, 要改造电路板, 连接新的线路,同时为了隐藏高用电量和省钱又要接线绕电表而偷电.这些工作又不能请专业工程师做,结果是火灾之危险性极大增加，特别对木质结构房屋。
3. 霉菌危害问题：第二高湿度造成了水蒸汽在阁楼和房顶角落的凝集,结果是霉菌的生长,其对房屋结构和健康都有极大负面影响。
4. 残留毒物问题：大麻同一般绿色植物一样，本身无毒。但毒从何来？主要是在大麻种植期间，使用杀虫剂及化肥，会遗留在房屋的各个角落，对人体有潜在的危害。种植屋在改造了排气系统以后都会将热气重新送回房屋许多次以后排到外面,这样许多有害化学品就沉积在房内对房内居住者造成健康危害.
5. 建筑质量隐患问题：为改造排气系统,常在房顶上或墙壁上另开出风口.非专业性操作为日后房顶漏雨留下了隐患。另外，长期高温高湿的环境对木质结构房屋的寿命也有影响。

 

大麻屋室内

 

大麻屋内墙和和顶棚内充满霉菌

 

• 如何发现大麻屋？

一般情况，大麻屋一旦被警察登记在案，则地产经纪必须对买家公开实情。因为在地产交易中有一个经纪关系法（Law of Agency，规定经纪对他的签约客户或真正委托他做经纪的客户（注：而不是简单只看一两套房子的临时客户）负有委托责任（Fiduciary Responsibilities），而委托责任中有一条就是揭示规则（Disclosure）。这个揭示原则要求经纪必须向他们的客户揭示与房屋交易相关的信息，这些信息包括影响房屋价值的事实和经纪所知道的所有其他与房屋相关的材料，让客户在决策前有知情权。像种植大麻这样严重影响房屋价值的问题，经纪一定该让他的客户知道，如果客户决定要买时还应该进一步在协议中加入相关条款。如果地产经纪在知情的情况下，没有告诉客户实情。那一旦出问题，经纪就会被轻者罚款重者吊销执照。但这一切都必须要求客户是经纪的事实签约客户，而不是临时客户。所以在这里提醒希望得到地产经纪服务的买家，要认真了解与自己经纪之间的关系，避免出现在不知情情况下的决策。

另一种情况是未被告知.那么发现迹象就很重要. 由此可见验屋的必要性.好的验屋师应能够帮你发现一些蛛丝马迹.下面的几条建议供买家参考。

1. 对房价过低的房屋要谨慎购买。
2. 请地产经纪帮忙检查房子的历史交易情况，看有无可疑交易记录。
3. 看房时特别留意以下情况。（必须强调，一旦大麻屋被重新全面装修，则几乎没有机会发现其真相）
   

1.)地库的地面上有大量密集、有规律的圆圈圈，即使是被清洗冲刷后，仍然清晰可见，这是长期盆栽植物留下的痕迹。
2.)察看有无偷电痕迹，墙上是否留有不明用途的洞口。
3.)察看地库上方的木梁上是否存在有规律的挂钩或钉子，这些主要是用来挂照明设备用的。
4）查看是否有贯通地下室及楼层的通风管道，这类管道一般隐藏于衣柜之中，如果发现衣柜下方的地板是新作的，则应多加小心。
5）查看地下室的窗户是否曾被从里面封死或留下钉子痕迹。
6）留意是否有通道从地下室直达车库，尤其是对一些早期的平房（Bungalow），原来并无室内车库，而近来加建能进卡车的车库。

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