贷款

一，谈贷款之前的准备工作

1. 整理个人的信用记录。

信用记录的更新是需要时间的。最好在申请贷款之前几个月就开始检查自己的信用。这是树立好的个人形象给银行看。一个好的信用记录反映在如下几点：有足够长的信用历史，历史清白简单，信贷指标良好等。

足够长的信用历史比较简单。从你第一次开始申请银行帐户，信用卡开始就自然建立了。没有也编不出来。后两项则比较复杂。

历史清白这一项中最恶劣的么过于破产记录（至少要保留７年），我们一般人是不会有的。再次是欠债不还或不按时还。有的时候是因为一时疏忽错过了还款时间。有的时候是与他人有争议拒绝付款而被对方告到信用局了。大部分金融机构和商家对偶尔的滞纳金会容忍，不会告发到信用局。但是频繁地迟交，不交，则说明了一种习惯行为，就可能变为劣迹。

信贷指标良好有两个指标来衡量，一个就是上面说的清白的历史，简单必要的几个银行账号和一，二张信用卡。第二个指标是Debt to Service Ratio－你现在一共还欠多少钱没还，包括信用卡的Balance Forward, loans and mortgages, line of credit。这些所有的债务与你资产及收入等最大可负债额（信用额度？）相比较。这是显而易见的，你这个人挣钱不多，花钱如流水，谁还敢借钱给你？

提前查寻后，能够清理的清理了，等申请Mortgage时争取在银行的系统中反映的是更新后的好形象。

２。个人资产一览表。

包括所有的资产和债务。两者之差就是你的净资产了。可列入资产的项目可能有：其它房地产，车，投资，存款（包括RRSP）等。个人用品如电脑，家电，首饰等就不要列了。这个表中再列出一栏可动用作为首付的资产。车虽然是资产，但是是不能变卖的；人寿保险是投资但是是不能撤保的；生意投资是资产但是是用来换取更大收益的等等。这样不但有了个人的总资产，还有了能动用多少用于首付的钱数。

３。家庭收入情况。

包括工作证明，最近的工资单，和过去１－３年的报税回执（Notice of Assessment）。这个是用来衡量你偿还能力的。

４。要购买的房子的情况。

新房还是旧房，成交价，地址，成交日等。

５。申请Mortgage表。

这个表实际上是上面各项的汇总表。表中包括预计的全部费用，包括第四项的成交价，成交费用（legal expenses, agent fee if any, moving expenses,utility deposits, upfront management fee if buying a condo, contingency funds），成交后立即要发生的费用（如必要的修理费，买窗帘家具的部分费用等）。原则上充分预见所有可能发生的费用。既然开一次口借钱就预算足了。减去第二项中自己能够拿出的首付款，最后剩下的就是需要借的钱了。银行则可根据这个数字，结合第三项的还款能力和其它债务，信用情况综合决定借不借给你钱，能借你多少钱。

６。市场调查。

现在能拿到的最低利率是多少。这样心里就有了底线。能拿到这个利率或接近就好。更低更是一个惊喜。

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二，如何谈贷款？

1. 时间

贷款利率的洽谈实际上应该是所有步骤中的第一步，在看房前早就应该谈好的，等到卖主接受还价，房子都买好了再去谈已经是太晚了。原因是一旦OFFER被接受，对方一般只给出7-10天时间，注意，并不是10个工作日，在这个10天里，你要完成验房，银行贷款确认，再还价直至最终合同所有条件满足，时间非常的紧，根本没有时间到各大银行分别约谈贷款利率事宜，也就没有时间进行比较。而且即使随便谈个银行，谈的利率就是那个星期的利率，如果利率是上涨趋势的话，就失去了得到前几个月低利率的机会。

2.银行选择

贷款最好找中等银行，大银行如ROYAL BANK，根本没有谈的余地，这是因为它客户多，业务多，不在乎你这个小客户，所谓店大欺客。当然，这里并不是指它的接待态度，所有银行人员谈话是都面带笑容，但笑容不能当饭吃，要看它真正肯给你多少利率。

太小的银行，或者没有太多办公地点的银行，感觉不可靠，说不上不好，但一般小银行能给的利率，其他银行也给的出，所以在网上看到最低利率的银行，是因为它银行小，只有通过放明最低贷款利率来吸引客户，银行基本上大同小异，同样的低利率基本上在好几家银行都争取得到。正确的做法是拿着最低利率的信息，争取找一家相对大些的银行。

NATIONAL， SCOTIA， DEJARSDIN，MONTREAL BANK基本上都属於这类中型银行。

3，如何获得最低利率？

如何获得最低利率？最好的办法就是首先找贷款代理中心，利用他们的免费网上服务获取最新市场价格信息。因为他们同时代理多家银行，了解最新贷款信息。为了争取到客户，他们也会尽最大努力给出最低利率。有了这些信息后，在和银行谈时就有了底线。有更好的利率就用，没有可再回来继续找贷款代理中心做。Canadian Mortgage Brokers是加拿大最大的贷款代理公司,是RMA(Real Mortgage Associates)的成员，在蒙特利尔、多伦多、温哥华等个大城市都设有分支机构。他们提供的网上申请服务会在客户网上申请后24小时内给出审批结果和最低利率，足不出户，就可获得最新的贷款信息。服务完全免费，方便快捷。

4.确定贷款利率-浮动利率或固定利率

浮动利率的陷阱在於其浮动，以目前情况来说，基本上上浮的可能性大的多，其中有二个未知因素，就是上浮的幅度和上浮的速度，理论上将，第二天利率上浮翻一倍 也是可以的，因为你选的是浮动，你没有控制权，什么时候浮，浮多少，银行或是国家说了算。然而，当银行给你算的时候，没有把这些未知数放进去，把浮动利率的百分比以固定利率的公式来计算，当然你就会觉得很省钱了。

浮动利率还有一个问题是利息的计算，因为利率一直在变，计算相对复杂，也有听说过发现银行多年算错，你不可以说银行是故意的，但也不能排除这个嫌疑，就算不是故意的，银行全靠计算机，计算机也有算错了时候，例如网络问题造成数据没有及时更新，导致出现错误计算，并且以后的所有计算都是基於前次错误的结果等等。还有一个问题是太操心，没有一个人会老是惦记着去查利率变了没有，并根据新利率计算当天利息的，相信很可能有人直到还清了也还闷在鼓里。所以，归根结底，是风险的问题，浮动利率就是赌利率上涨慢。买房是个大投入，将来的负担应该算清而不宜去赌利率。历史上涨到百分之十几的利率也是常有的。

固定利率就没有这些问题，它其实是个平均预估值，所以比当前浮动利率会高，但它不会在升了。固定利率对於买房者是重要的，它给予了买房者一定的经济前瞻性，在利息几年之内不会有变化，经济上自己可控制。

5.贷款时限

贷款时限一般人选3-5年为最多，但也不要太长，首先年限太长，利率会很高，因为银行的利率计算公式认为风险很高，所以给出的利率也就很高，其次，一次定的年限太长，会把自己束缚住，如果在短期几年内由於各种原因而要卖房的话，就等於和银行毁约，自己要付很大一笔罚金。

6.利率降低的机会：跟踪贷款利率

一旦谈好了一个好的贷款利率，就应该让银行出个预贷款证明，这是免费的，但有二个好处，第一是把谈好的利率白底黑字写在纸上，以防有变，第二是在给OFFER的时候，有时卖主会要求看你的银行同意贷款证明，到时候去弄时间就比较紧了。

谈好了利率并不是一劳永逸了，因为，一般根据协定，在买房前，如果市场贷款利率下降，你有权力要求把利率跟着下降，但一旦市场利率上扬，你的利率是不动的， 这也是为什么谈利率要越早越好。值得注意的是，利率的下降不是自动随着市场下降的，而要你自己关心，自己去说的。利率一旦谈好，有效期为半年，在这半年内，直至买房，要每星期跟踪利率，如果下降了，要立即和银行谈，不可拖延，因为如果再升回去，你错过机会，就没得谈了。另外你要明确知道如何及时取得准确的比较信息，如PRIM利率，以作参考。因为你的利率是谈下来的，不是公布价，你如何进行参照是个重要的因素。例如，你可以说，现在我得到的利率是X，而当前银行的PRIM利率是Y，如果那么利率差价为Y-X，如果银行下星期的PRIM降低了Z个百分点，你应该马上向银行要求更新你的利率为X-Z，每个银行的PRIM价有时会不同，但大致差不多。

7.设定还款周期

分期还款的周期可以有：每月，每周，每两周，加速每两周之分。其实，其根本在于你尽量一有钱就还，不要把现金过多地，不产生效益地留在手上，一般来讲，还款周期就是个人的工资收入的周期。

例如，你是每二周发薪水，如果你选择每月还X元，那么大多数情况下你根本不必攒到月底，因为你在攒的过程中，攒下的钱并没有立刻产生效益，反而会因此多付利息，正确的做法是选择每两周还。

加速两周其实和每两周偿还没有本质区别，其实就是因为每月有30到31天，是4个星期加2-3天，让你在两个星期的时间还两个星期多一天的钱，银行都把加速两周作为推荐选项，但本质就是每次多还点钱，当然，多还了，还得快了，利息就少了，也用不着25年还清，22年就行了。实际是，如果偿还能力强有多余的钱的人，大多会买更大的房子。这跟个人能力有关，不是利用算法省钱。

8.可向银行争取的条件。

如果利率已经无法再谈低了，可以变换方式，争取其它优惠条件：

首先是免除公证费，或要求报销更高的公证费用额度，目前的公证费都要1100-1400加元，如果银行只给报销一部分，剩下的就要自己掏腰包，好的银行是会给你差不多的额度的，不至於自己掏钱

其次是免去银行评估费。银行要贷款给你，就要去看看房子值不值，所以有评估费一说，虽然一般都免了，但一定要提出免除，防止以后乱收费。

再次是免除房子交割日以后和开始例行还款日的之间几天的利息，例如，房子公证日为某月一日，你选择每两周发薪日还款，注意公证日(就是交割日) 和第一次还款日的间隔，防止银行找些原因另外加收你几天的贷款利息，

然后要求银行给你优惠的信用额度(CREDIT LINE) 的利率。一般可以谈到等同於PRIM利率。也可以要求增加信用额度，备着以防急用。

9，问清加速偿还的可能性和额度。

一般银行都允许每年年底多还个10-15%左右的，以及允许每月加倍偿还。虽然你可能并没有能力去这样加速偿还，但要留个可能性在那里。

10，利用地产经纪的人脉关系及良好信誉争取好的贷款利率。

好的地产经纪每年的交易量大，信誉好，和银行的关系也熟，一般情况银行愿意贷款给信得过的人，加之薄利多销之原因，银行常常会给出更多优惠条件。

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三，签定贷款协议时的注意事项

很多初次置业的人, 面对银行或者律师提供的一大堆文件不知如何适从, 而只好在最后一栏的横线上, 签上自己的大名和日期。 正如银行在放贷前要求你提供许多个人的资料信息一样, 在您签字之前, 有些重要的问题你也应该了解清楚, 以免将来费事费时又费钱。

1. 首先, 仔细核对银行发出的Commitment首页的所有细节, 包括借贷人姓名及地址的拼写, 贷款额, 首期数额, 还款期限(Amortization与Term), 供款频度(Frequency), 交房时间(Closing date)。 最重要的利率及每期供款数是否与你预期的一致。

2. 其次, 要问清是否有提前付清贷款(Pre-payment)的银行罚金(Penalty), 也许此刻你只会考虑怎样得到银行批准以及每个月的供款是多少。 但是, 一段时期后你可能会考虑付清余款, 或者你可能会做再次贷款(Re-financing), 这种情况下, 付多少罚金对你来讲就变得很重要了。

3. 还要看清楚银行是否有任何附加条款(Tie-in clause)。 有的银行要求你必须向指定的保险公司购买房屋保险, 有的银行要求代缴政府的地税等等, 甚至有些小的机构会将你的贷款再通过二次市场转售(Resold)。 了解清楚这些以免增加你的额外费用

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房屋保险

• 房屋保险的种类

一般房屋保险分二类：

第一类是普通保险。只包括列明的意外，如火灾；漏水等，其他的意外则没有赔偿。

第二类是全面的保险。除了列明的数种天灾人祸外，其他所有事故

• 谈房屋保险的注意事项

房屋保险必须从公证之日生效，从法律上说，房子从公证日开始就是你的了，如果出了问题而没买保险，自己就要承担全部责任。所以，房屋保险应该在OFFER接 受之日开始，就要四处问价，每个银行每个银行的去问。并且，一般把房屋保险和汽车保险捆绑在一切去问价，房屋和汽车保险在同一家公司承保，车保和屋保同时 都会有一定的折扣。一般不可能车险正好在房子公证日到期，你可以打电话去保险银行问，要求本年度的车险合同提早到公证日取消，一般都允许，免费并且退还未 保时期的差价。

房屋保险有很多条款，不同公司有细微不同，要一一问清，不要轻信诸如全保之类的话，要问清到底包含哪些条款，保额为多少，在什么情况下可以申报赔偿。

• 如何获得最低的保险费价格？

如何获得最低的保险费价格？最好的办法就是首先找代理中心，利用他们的免费网上服务获取最新的市场价格信息。因为他们同时代理多家保险公司，了解最新的市场信息。为了争取到客户，他们也会尽最大努力给出最低价格。有了这些信息后，再向其他保险公司询价时心里就有了底线。有更好的利率就用，没有可再回来继续找代理中心做。Kanetix是北美最大的保险代理公司，同时代理多家保险公司。Kanetix在加拿大的分支机构Kanetix CANADA提供免费的网上比价服务，内容涵盖房产保险、汽车保险、人寿保险。按要求在网上填写完信息表后，你马上就会得到一份多家保险公司针对你所保项目的保险费比价表，供你参考比较。如果你对某个公司的价格满意,完成后续注册后你的资料就自动转到该公司，以便该公司确认此价格，这样的价格才算有效价格。但得到确认的价格后并不一定要买，因为只有在你确认购买后方才生效。如果你找到了更好的价格，可通知该公司取消此申请。此项服务完全免费，方便快捷。

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