卖房前需要验房吗？
现在越来越多的卖房者在将房子投放市场以前聘请验屋师验房，卖房前验房的好处如下：
- 获得专业的整修建议，最大限度地降低卖房花费。
尽管经纪人会在卖房前建议卖方做一些整修，但那些建议多是基于市场需要。而验屋师会从专业的角度提出合理化建议，告诉你哪些该做、哪些可做可不做或那些根本不需要做，避免盲目整修，降低成本。如修复墙体裂缝，请专业公司维修的价格一般是每条裂缝800-1000加元，但如果验屋师检查后认定不是结构性问题，完全可以自己修复。又如更换房屋设备时，有时验屋师会建议你只更换必要的设备，而设备公司考虑经济利益往往会极力推荐换掉整套设备。
- 获得对当前房屋的专业评价，做到心中有数。
尽管居住多年，如果屋主不是专业人士，很难知道房屋的当前状况如何。一旦买方的验屋师验出问题，买方提出降价要求时，卖方会左右为难。如不同意，问题是确实存在的，若同意，将意味着减少利润，或低于心理接受的价位，因为接受offer价格时并没考虑此项因素。如果有卖房前验房，就会对房价有较准确的估计，知己知彼。
- 以较小的投入来降低大额降价的可能性。
卖房前验房的费用只是区区几百元，但如果买方因验屋有问题提出降价要求时，动辄上千或数千。因此，卖房前验房是以较小的投入来降低大额降价的风险，是既经济又划算的明智选择。
- 获得应对对方无理要求的专业证据。
房产交易双方讨价还价是正常的，但要有令人信服的理由才能说服对方。卖房前验房报告将作为卖方应对买方一切房屋问题质询的有力证据，在讨价还价中为卖方争取到有利位置。
- 让买主在下OFFER前就能看到《验屋报告》，充分显示卖主对自己房屋的自信。
凡由NACHI持证验屋师检验过的预售房屋，均被授权使用“Move In Certified”标志，表示房屋已由NACHI持证验屋师检验完成，卖主确认已没有需近期维修或更换的主要系统设备和安全问题（MoveInCertified homes have been pre-inspected by NACHI certified inspectors and the sellers confirm that there are no major systems in need of immediate repair or replacement and no known safety hazards.）。如卖主同意，买主可随时登陆www.moveincertified.com下载《验屋报告》，买主既可以通过阅读《验屋报告》全面了解房屋现状，又可省掉验屋的费用，此举深受买主欢迎，也正被越来越多的卖主所采用。
卖房时应做的准备工作
卖房的程序：
聘请卖房经纪人-投放市场和推销-接待看房-讨价还价和接受OFFER-律师公证-房产交接。
卖房时应做的准备工作
人们通常在最初的一两分钟就决定了他是否喜欢他所看的房子。第一印象常常也是最后的印象。很多时侯，在未进大门之前，买家已经有了对房子的看法了。
卖家总是希望房子能卖的越快，价越高越好。要实现这个愿望，最重要的一条是，卖家要以买房者的角度来审视房子的里里外外，记下需装饰和修理的项目，花最少的钱来对房子进行重新装饰和修理，以达到最佳的效果。
以下是卖家整理房子时应考虑做的事情：
房子外面的工作：清洁，修理，油漆
１、前园的草坪，花丛是能使买家产生好的第一印象的第一个地方。保持草地，花园的整洁是卖家要做的第一件事情。
２、按季节多施肥，会使绿草更翠绿，茁壮。
３、对树木，灌木进行剪枝会使环境显得更加清爽，同时也使的屋里更加亮堂。
４、对窗框，装饰窗，车库门进行油漆，会给人焕然一新的感觉。
5、冬天，应铲除走道上的残冰和集雪。
６、检查屋顶和排水檐沟，是否需要修理，更换和油漆？
7、考虑将前门前布置一些鲜花。
8、 修理并油漆前门。
9、将信箱用醒目的油漆重新油漆。
10、修理门前的走道。
厨房
11、 厨房是房子里最重要的房间。要使厨房显得明亮。如比较暗的话，可考虑将橱柜重新油漆，或换个较明快的窗帘。
12、清洁抽油烟机。
13、如厨房的瓷砖已残破，就更换瓷砖。
14、将橱台上的小家电拿走，清爽的橱台会是整个厨房显得更大。
浴室
15、修理滴水的水龙头。
16、摆设新的浴巾。
17、使用专用的清洁剂清洁马桶，浴缸，洗脸盆，冲凉房。
18、如果浴缸，洗脸盆下水很慢，疏通它。
客厅
19、使墙壁看上去平整，无接缝及钉眼。
20、检查天花板是否有水渍，如有，查明原因，修理天花，油漆。
21、在油漆时，避免用别出心裁的颜色，应用常规的白色或比较淡的颜色。
22、旧的床帘，床单可换成较亮颜色的。
23、如有烧木碳的壁炉，清洁干净，并放进一些柴，使它显的有家的气氛。
24、擦洗窗户。
25、更换破玻璃。
26、更换破的纱窗。
27、检查所有的窗户是否能开关。
28、更换坏的灯泡，使用更亮的灯泡。
29、检查每个开关是否都工作。
30、使地板发亮：清洁，打腊。检查地板，楼梯是否有松动及响声，用长钉固定。
31、检查衣柜门是否工作正常，如开关有响声，在滑轮的轴处加机油。
32、检查缩拉门是否工作正常，如拉的比较费劲，可在轨道上擦蜡来润滑。
地库，阁楼，车库
33、清理地库，阁楼，车库，处理掉你不需要的任何东西。将搬家前暂时不用的打包放好。
34、保证地库的楼梯的灯光充足。
35、如地库较暗，可以将地库的天花板和墙刷成明亮点的颜色。
36、修理地库的裂痕。
当买家看房时
37、保持窗帘等打开，这可以使得室内光线充足，也会使得房间显得大些。
38、将室内的灯尽量多地打开。
39、在晚上，将门廊灯及后院的灯都打开。
40、整洁会使房屋显得大些，要保持整洁的状态。
41、尽量不要空房，带家具的住人的房，会使人感到有家庭的气氛。
42、将厨房收拾干净，尽量少煮饭。
43、将儿童玩具尽量放在小孩的房间，布置整洁。
44、将电视，收音机，音响关掉。
45、如办ＯＰＥＮ ＨＯＵＳＥ，最好全家人外出，以免买家尴尬。
46、如有人看房时，家人还在家里，应使小孩保持安静。
47、将你收到的查询转给你的经纪，以便你的经纪用他的专业知识，更好的为你服务。
48、不要提到你将处理一些家具，或室内用品，有时这样会节外生枝，影响交易。
49、如养宠物，在有人看房时要将宠物带到屋外去。
50、在有人看房时，尽量不要待在屋里，尽量避免直接回答买家的问题。
成功卖房的27项技巧
因为房产是你拥有的最大宗的财产,卖房可能是你一生中最重要的决定。通过这27项技巧你将会获知如何保护和最大化你的投资,减少损失,控制成本,创造最大可能的利润。
- 明确为何要卖房
你的动机是如何采取卖房步骤的决定性因素，它影响定价，投入市场的时间、财力以及为卖房所准备的每个方面。例如：如果你的目的是尽快卖出房子，会采取一种策略，而如果你想获取最大利润，卖房过程可能会很长，从而导致采取另一种策略
- 不要让别人知道你卖房的原因
你卖房的原因将会严重影响价格谈判的方式，保守此秘密至关重要。例如，如果他们知道你必须很快搬走，谈判时你将处于被动地位，当问起时，只说需换房，记住，只自己知道原因即可。
- 房子订价前，做好充分的市场调研
订价的最高境界是让买主必须为你的房子付出最高的价格，做为卖主，你肯定想成交价与叫价越接近越好，如果订价过高，所冒风险是买主和代理人会觉得你没有诚意，不太严肃。如果订价过低，将导致成交价会低于你的期望值。
最好的方式是参考近六个月成交的附近相似房型，包括市场上待售的销售价格，这个价格将是买主人认为你房子所值的价格，另外，多数的市政府会提供有公共记录的售房记录，这也是获取该信息的好方法。
- 做购房试验
了解你的竞争者，并知晓买主趋势的最好方法是参观其他卖主的售房开放日。注意其平面布局，现状，外观，土地面积，位置及其它特点，特别指出：
不要光看叫价，要看实际卖价，切记：如果你确实想尽快卖出房子，请不要高出你邻居的价格。
- 估价有利有弊
有时，一个好的房屋估价会促进房屋销售，因为这会让你的客户知晓你的房子物有所值，但是，房屋评估价要付费才能得到，且有时间期限，并不能提供任何保证。
- 纳税评估价-真正意义是什么？
有人认为纳税评估价是房屋估价的一种方式，但是，此价所采用的一些标准可能与房屋价值不相干，所以它们也没有必要反映房产的真正价值。
- 确定房产经纪人
根据房产经纪人协会的问卷调查，有大约2/3的自卖房者说他们将不再自卖房，主要原因包括：市场定价不准，市场推销不力，信任度问题，和时间消耗等。职业的经纪人熟知当前市场，拥有过往销售和当前售房的丰富信息，和完整的市场销售计划。仔细评价每个待选经纪人的经验、资历、热情和个性，要找那些值得你信任、能胜任你卖房的经纪人。
- 要有还价的空间
在设定叫价前，应保证自己有充裕的还价空间，例如，设定你的最低价和最高价，然后检查你的最优选项，从而决定是否抬高价格最大化利润或者接近市场价。
- 外表很重要
外表非常重要，卖房时忽视它是最不明智的。你房子的“视觉”和“感觉”对总体感觉的影响比任何因素都大得多，买主会注意到所看到、听到、觉到甚至嗅到的，尽管你只是买你的房子。
- 听取诚贵的意见
你可能犯的最大错误是只依靠你自己的判断，不要羞于听取他人宝贵的意见，你需要对你房子的优点和缺点有一个客观评价。当然，优秀的经纪人会细心地与你讨论如何做才能使你的房子更适合当前市场。
- 精心修整，哪怕是不重要的方面
记住，你的竞争者不仅有待售房旧房，也包括新建房。
- 精心装饰，强化视觉效果
房间装饰装修多用中性色，象白色，浅绿褐色，精心挑选一些小物件以增加感性和个性，有时一个精致的花瓶会使房子的吸引力倍增，多参考装饰装修杂志会给你带来灵感。
- 去除异味
你可能意识不到，但哪怕很小的异味，如饭菜味，宠物味和烟味会使客户顷刻间失去兴趣，例如，如果客户知道你养狗或者吸烟，他们会开始特别留意一些烟味和污渍，尽管它们根本不存在。切记，不要留下任何可疑线索。
- 不怕暴露房子的问题
聪明的卖主会预先详细写明已知的所有问题所在，这即可增加信任度也为将来避免了法律责任，那是否会影响你的售价？请记住，你的售价是基于房子当前的状况，俗话说：“一分钱一分货”，如果将所有物价全换成新的，售价肯定会成倍增加。
- 潜在客户越多越好
如果有多个客户中意你的房子，可能会出现互相竞价的可能，你将坐收渔利，如果仅仅是一个客户，你就只有你单打独斗了。
- 谈价过程中应控制好情绪
请将你对房子任何感情因素抛开，生意归生意，感情归感情，谈判中任何的感情因素会干扰你的明智决定，处于劣势。
- 了解什么动机诱发了客户买你房子
越了解你的客户，越使你占得先机。你将会掌控谈判的步伐和过程。按常理买主的目的是要以最低的付出买到最好的房子，知道他们的真正动机会使谈判更有效。例如，买主想急于搬入吗？想找好的学区吗？掌握这些信息会让你立于不败之地。
- 知晓买主的真正经济实力
应尽快知道买主的贷款能力和首付款项，如果出价太低，可询问他们的经济人是否买主真正买得起你的房子，以免浪费时间和精力。
- 知道买主的买房打算
一般讲，买主会在必须要停止时才会停止讨价还价，因此，掌握此信息也会你在谈判中处于有利地位。
- 在卖出现房前，不要签任何的买房协议
新的买房协议无疑于自划底线会让你在卖现房时产生强烈的急躁情绪，自乱阵角，乃卖房之大忌。
- 卖出前，不要搬出
研究表明，闲置房子的销售比在住房要困难很多。会给人一种无人问津或遗弃的感觉。因此，卖出前，尽量不要搬出。如必须时，应告诉买主你有一个新房，所以想尽快卖出价此房，当然，在讨价还价时你要有所表示。
- 不要设定期限
不要为自己设定最后期限，这只会为自己增加压力。
- 不要孤立地看待低价OFFER
一般情况，最初的出价都会低于你愿意的卖价和买主愿意的买价，不要灰心，客观地评价一下它的出价、订金、首付额、贷款额度、结束日和特别条款，这只表明讨价还价的过程才刚刚开始。
- 要掌控讲价的方向
对任何一个OFFER，你可回复新的价格，标明最后出价或拒绝，总的原则是让买主意识到只有那些有诚意的OFFER才被重视。
- 可能买主根本买不起
如果你发现有的OFFER太低，这时应该考虑买主是否真正有能力买你的房子，问一问他们是如何出价的，并建议他们比较一下其它房源价格。
- 确认合同是完整的
为避免任何问题出现，确保所有条款，数额和责任都清楚地包括在合同中（即使有经纪人，自己也要认真检查），这些内容有：合同日期，双方名字，房产地址，成交价，订金数额，贷款批准日期，交接地点，方式，包括任何个人财产等。
- 应阻止任何的合同条款偏离
例如，如果买主想在交换日前搬入，简单回答是，不可以，因为这违反了合同条款
自卖房时应注意的问题
自卖房时，因在交接过程中,没有经纪做中间人,很多事情要客人自己处理,以下是应注意的问题。
谁来准备合同:
买卖双方一般都是口头上将房价达成一致意见, 但口头的不算数,房屋买卖要有一个书面协议。 有经纪时,经纪会帮助双方客人准备合同,谈判,直到最后签定合同。 没有经纪时,有的客人以前买卖过房子,自己有能力准备一份标准合同; 但大部分人没有经验,就需要找律师来起草一份合同。 买家,卖家谁准备合同都可以,一般是买家找律师准备合同,然后交给卖家,卖家再请自己的律师审阅,双方对合同内容都接受再签字。
合同条款:
一般来讲,合同中有几项有利于买家的条件,比如贷款,验房等等。签署合同以后买家去询问银行能否取得贷款,或是请验房师验房。等这些条件都没问题时,买家要书面通知卖家可以取消所有的条件,这份买卖合同才正式生效。不经对方同意买卖任何一方都不能在改变合同条款。
定金交给谁?交多少?
有经纪时,定金要交给卖方经纪公司; 没有经纪时定金交给卖家律师。不能直接把钱付给卖家本人。 定金多少没有固定的标准,对卖家而言当然是定金越多越好,对买家而言则是越少越好。所交的定金在最后交接时会从房价中直接扣去。
交接看房:
在房屋交接前,买家一般都要去房子再看一两次。 有经纪时,双方经纪会帮助客人约时间,并带着买家去看房,有什么问题也尽量会帮助客人解决。私下买卖房屋时, 客人只能自己与对方联系,约时间看房,实在有困难时,律师可以出面与对方律师联系帮助客人约定看房时间,但律师不是经纪,律师不会陪客人去看房。许多琐碎的事情还是要客人自己去处理。
注意：要处理好与自己以前经纪的关系。有时卖家请过经纪,与经纪签了合同,但一段时间后房子一直没有卖掉,客人就想自己卖。 在与经纪合同到期之前自己卖掉房子,也要给经纪付佣金, 除非与经纪取消合同。 在与经纪合同到期之后,自己卖掉房子是否要付佣金要看合同中有没有HOLDOVER这一条款。 HOLDOVER 是指在合同到期后一段时间内(30天或60天),如果卖家私下卖了房屋,经纪也有权收取佣金。 偶尔还发生过这样的事,在经纪合约有效期内,经纪带买家去看房,买卖双方都有意签约,但为了甩掉经纪, 客人故意等到经纪合约到期之后再直接联系签定买卖合同。 这样做不仅道义上不对,法律上买卖双方客人都有责任, 买卖经纪都有权收取佣金。 如果想私下卖房要先与经纪说清楚, 避免法律纠纷。